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北京买房:理清思路,购房建议843

2023-06-02 18:57:42 来源:章哥说买房

北京买房:理清思路,购房建议843

北京章哥,房地产从业20年,通晓业内门道,我不做所谓的“专家”,只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。


(资料图片)

Q:

奶西地区,接下来周边配套发展的前景您怎么看?另外这两年对于“次新房”的关注度和认可度非常高,我感觉三环以外的“次新房”房龄十年以内的才应该算。我居住附近的泛海国际是2006年左右的豪宅,虽然保持得很好,但距今也十六、七年了,不算新了,而且户型,设计理念同现在的新房(全落地窗、宽面、窄进深)相比,也有些落伍了。

我个人觉得新房、次新房随着岁月都会“变旧”,而北京这边的地段才是“王道”。总之吧,我个人觉得这两年对于四环外、五环外一些区域的所谓“次新房”炒得太高了。

A:

1、我对新房不熟,不方便点评人家,容易惹麻烦。或者说也没必要太纠结这些,因为反正现在的房价里已经包含了配套按照规划建成之后的价值了,政府就是按照将来配套齐全的价值定的价。以后发展其实都是看运气,增加了配套(产业为主)或提前完成,那就跑赢大盘。按计划完成就是拉平,减少或建设的慢那就陪着站岗。

2、不是这两年的事儿,而是快十年了。市区没什么新房了,那就只能追捧次新了。这没有明确的房龄标准,而是要看维护的水平。回迁小区的房龄再新也意义不大,老公房30年以上的维护的好的也有的是。

3、地段儿是王道,对啊,李嘉诚的名言:房产的价值由什么决定,地段地段还是地段。但也未必炒的高,算算溢价率不就得了,用数字说话。有炒的高的,比如新北苑就算,升值太快租金没跟上。泛海国际这属于没炒高的,还略有落后呢,但又比朝阳公园西边的那些豪宅强多了。更典型的是大悦城的星河湾,更落后,跟错配的原因更大。

还有的炒高了是因为学区,太阳宫的部分小区就是。但太阳公元和红玺台又不算,单价总价太高了炒不动。所以这都具体分析吧,不好笼统的说。

仅供参考。

Q:

顺义后沙峪湖光玖里连排别墅1779万,产证面积369平,地上236,地下120左右,赠送后实际得房约440平。丰台新宫中粮天悦叠拼别墅下跌2300万,产证面积311平,地上230左右,加赠送实际面积约500平。自住为主,以后不再换房,二者从居住舒适度和保值对比,若是您,会选择哪里呀?

A:

1、选择哪里外人不好建议,别墅属于“小众个性化”的产品,得看自己的喜好。房子是用来住的,别墅是体现这点最彻底的,自己觉得舒服就好,没有标准。

2、保值什么的怎么说呢,别太强求吧,这种产品就不属于投资品,而是消费为主的。到目前为止,北京所有别墅类产品,升值超过大盘的一个都没有,能勉强跟上的屈指可数,也就是产业区板块的几个吧。但这还只是和北京大盘相比,跟本板块比还是落后的。

所以这就是自住为主吧,其他的大盘走势,大盘涨的多了别墅也会跟随,就是每次行情一般都落后一些而已。

3、常规建议当然是后沙峪了,别墅类产品讲究的就是环境,主要是圈层和氛围,流动性相对好些。而南城不太适合这种产品,本来就不是主流,专门跑到南城板块来买别墅的就更不是主流了。不过既然不换房了也无所谓流动性,还是看自己的喜好。

仅供参考。

Q:

不知道您是否了解牡丹园这边的一个小区,叫戛纳35号院,2011年的房子,两栋半军产,两栋商品房。之前有些问题,去年才开始下房本,另外物业是私人的,也不太好。五一期间我们去看了这里房子,对南北通透两居还算满意,但对这些隐患问题有所担心,不知道该不该碰这个小区。

A:

1、不太了解,就知道也叫骏华阁,总参防化部的土地。开发商应该是昌平的,搞工程起家,后来因为一日五游那种的推销涉了点儿黑。2012年前后因为违规用地被处理的吧,我也记不住了,反正好像是交不了土地出让金。物业我不知道,没注意过。

2、能下房本了就没什么隐患,正常的合法交易。军产房的事儿自有总参部门去处理,跟业主的产权无关。保值方面中等,当时4万多块钱,到今天不算落后吧。户型自己觉得合适就行。不过这是南北向吧,这种设计不好做出通透,别听中介忽悠。

3、喜欢就买呗,房子是用来住的,不用纠结产权,海淀军产的小区有的是。花园路的学区溢价也不算高,算性价比相对高的。

仅供参考。

Q:

我单位在沙河高教园(可以在知春路地铁站做班车),想买250万以内,1985以后的老破小。考虑到出行方便及以后可能换单位,看了昌平县城和地铁10号线附近的房子。昌平县城可以60平的小两居,地铁10号线南边草桥到宋家庄一带只能30-40平的小一居,朝阳区10号线附近的老破小一居也有。

1、我不结婚不考虑孩子,仅从居住舒适性、地理位置、和以后出租的角度分析,请问选择昌平2居还是10号线南1居?或者还有哪里性价比高的选择?

2、我买房主要是自住,不打算靠买房赚钱,但是买了以后房价一直下跌我也受不了。考虑北京常住人口下降,以后改善性需求增加,甚至房产税因素,市场上老破小可能越来越多。另外老破小房龄不断增长对房贷的影响进一步限制了刚需的购买力。我是现在买呢,还是继续租房等个三五年再看?

A:

1、这真不好回答,既然是考虑老小区,居住的舒适性就得看自己的喜好了。另外郊区的租金一般略低,要不然谁大老远的去租房啊?不过租金高了也未必是好事儿,像南三环沿线是因为升值略慢,南三北五,所以显的高而已。所以这要求有点儿偏高,居住舒适+地段+租金+保值,在预算不是太高的情况下不好兼顾。

2、性价比高的当然是南三环沿线的了,就是价格走势不太好逆转,将来置换到北部的话有可能吃点儿亏。当然如果以后也在同等板块置换就无所谓了,都是同涨同跌。

3、简单说吧,在不考虑预算和具体房源的情况下,常规建议是在朝阳东部。租金相对高,成熟板块的老小区基本都是跟随大盘,不吃亏也不占便宜。

4、买不买的看自己的判断了。不过考虑的这些都意义不大,参考东京吧,还得加上经济30年停滞+工资20多年不涨+全国人口下降+通缩30年等因素呢,但日本其他城市下跌,东京连涨十年。

总之房子是用来住的,有需求就买,不着急就等着。想买的话就一条需要住,不想买的话一万种分析。

仅供参考。

Q:

我和爱人目前居住在西直门北,他父母的房子内,因为他不是独生子,想再买一套属于自己的住宅,资金有限,预算200-250万,未来2-3年有计划买房。目前考虑的是这几个地块:门头沟,石景山,(这俩块离亲戚家近,想以后生孩子了有个照应),也考虑共有产权房和loft。我俩目前是在海淀工作,但不是很稳定,您有什么好的建议吗?

A:

1、未来2-3年买房,那现在做了计划也意义不大,到时候指不定什么行情呢。3年前是疫情开始,到现在北京楼市分化的挺明显,当时谁敢预测现在啊。

2、另外这以行政区为单位的范围太大了,还是具体点儿为好,每个区都有不同的板块和小区,不好一概而论。

3、共产房考虑好,典型的房住不炒,确定长期自住就挺合适。只是这种产品没什么投资性,如果将来还有置换想法的话或许会吃点儿亏。

4、Loft也考虑好,适应人群窄,所以除非是在年轻人集中的板块,否则大多数都升值略慢。租金相对合适,用升值慢换来的。所以自住和收租就合适,投资角度一般,或者具体分析。

5、其他没建议,反正两三年后呢,再多了解一下吧,不着急。

仅供参考。

Q:

首付有130~150w,首套首贷,女、单身、需求为通勤保值,还有积分落户加分需要。最近看了房山稻田的中海寰宇视界新房,今年9月底交付。主要稻田太荒凉了!还有二手房大兴枣园尚城小区,都是60平一居室,09的回迁商品房,小区一般,上班在丽泽商务区,路程还好!不知道怎么选了?太纠结了!

A:

1、这我还真不好回答,主要是新房我不熟悉,不方便点评人家。

2、简单说吧,通勤看自己的感觉,这没标准。从保值来讲首先是地段儿,能占到70%的比重,放大到城市就是北京的老破小都比鹤岗的豪宅保值,具体到板块那就看哪儿的产业与配套更成熟了,配套越多价值越高。

很多人有个刻板思维,就是现在的地段儿虽然荒凉,但随着配套建设那自然水涨船高。这在十多20年前是对的,因为当年的规划不是太明确,经常修改。开发商也动辄拿到百万大盘,确实能随着配套成熟而增值。但近些年不同了,规划定了就很难修改,开发商也拿不到大块土地。而且现有的价格是政府限定的,他们就是按照配套完成之后的价值制定。

能理解了吗?现在买到的新区新房,其实价格是透支了规划实现后的价值。那如果规划按期完成就拉平,速度慢的话就站岗。只有提前完成或额外增加了新兴产业区,才会跑赢。这我不便多说,问问中介吧,他们卖房的更熟悉项目和规划。

3、另外一点,最好不买尾房。毕竟开发商请了那么多人花了那么多推广费都不好卖,到了你手上成为二手房后能好卖吗?还有60平的一居自住合适,投资角度略大了,不如小两居流动性好。

4、再有也可以看看长阳的,大多数小区至少到现在没落后。

仅供参考。

Q:

2016年春节前2.5万卖掉了华业东方玫瑰,本来想春节后买朝阳两居,但没想到房价暴涨,我出差错过了,然后买了老家的,现在阴跌20%吧,而华业东方玫瑰已经涨很多了,我都不敢看。现在算下来我赔了将近200w,现在是又攒了120w,如果卖掉房能有250万,二套资格能买回两居,但是常营的还是不够。

A:

1、我好像说不出什么吧?既然还赔着呢,那换做是谁卖房也别扭啊,这外人能怎么建议啊。

2、另外我也没太看懂这几个数,250万是全部资金还是光卖老家的就能收回250啊?二套资格在五环外能贷150万,是250+120+150=520,还是250+150=400啊?如果是520的话那在常营能买到两居了,400之内的话是有点儿难,基本就是草房的保障房了。

3、这我真不知道说什么,只能说房子是用来住的,如果有居住和通勤的需求就换吧。不过这最好还是找个中介给算算帐吧,在老家贷款是多少,是否超过北京二套资格的?也就是总价是否增加,如果不增加的话就意义不大了。税费还十多万呢,换到北京的户型还小了,住着合适吗?所以先做个预算吧。

仅供参考。

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